投资要点
业绩高速增长可见度高，提升目标价至8.1港元：绿城服务在传统物业管理服务上继续稳健的扩张，在管面积达到1.38亿平米，储备面积充足，业绩增长的可见度高。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司积极围绕业主的日常生活需求提供增值服务，在物业资产管理、早教、社区零售等板块已经探索出可行的发展路径，成为业绩增长的额外驱动力。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们预计公司2018/2019年净利润分别为5.35和7.15亿元，分别同比增长37.9%和33.7%。我们维持公司“审慎增持”的评级，并提升目标价至8.30港元，相当于2018/2019年35/26倍PE，较现价有18%上升空间。
归母净利润同比增长35.7%，业绩符合预期：绿城服务2017年营业收入51.4亿元人民币（下同），按年同比增长38.1%；毛利9.46亿元，同比增长32.2%，毛利率为18.4%；归属上市公司股东净利润为3.88亿元，同比增长35.7%，净利率为7.5%，全年业绩符合预期。公司末期每股派息6港仙，同比增长50%。
物业管理规模增长可见度高：截至2017年底，公司在管面积达到1.38亿平米，同比增长31%，在管项目个数提升至1035个。另外，公司储备面积达到1.5亿平米，在未来3-4年会逐步转为管理面积，公司也加大了获取“二手项目”的力度，未来管理规模增长可见度高。公司的平均物业管理费达到3.11元每月每平米（去年同期为3.08），显示了公司持续提升物业管理费的能力。
传统物业管理服务利润率稳中有升：公司2017年毛利率为18.4%，比去年同期降低0.8个百分点，主要由于园区增值服务毛利率下降以及三大业务的营收占比发生变化。分业务看，物业管理服务的毛利率为11.2%，继续保持改善势头；园区增值服务和顾问咨询服务的毛利率分别为33.5%和36.1%。公司2017年净利率为7.6%，比去年略有下降，主要由于公司在文化教育服务及资产管理服务产生了亏损，但长期来看，这两项业务将是公司未来业绩高速增长的强劲动力。
风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；增值业务拓展不及预期。