在管面积作计算，彩生活是中国最大的物业管理公。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司在市场面临估值下调已有一段时间，我们相信情况会快将结束。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）虽然公司业务转型、潜在的万达物业管理的注入有待观察，但我们相信公司在毛利稳定增长，及期权费用较低下，能在2017E年回复较高的盈利增长至32%。我们也留意到公司有意改善股东回报。首次覆盖并给予“买入＂评级。我们的目标价5.50港元是建基于20倍的2017E市盈率。_投资亮点
全球最大的物业管理公司。截至2016年底，彩生活的在管面积为3.951亿平方米。公司所管理的物业覆盖大量的居民和业主，这让公司有机会提供各种增值服务。公司的2017年在管面积目标为5亿平方米，即是相同增加约1亿平方米或26.54%。我们认为这目标可以实现，主要有两个原因：（1）公司有完善的商业模式，并有良好的往绩；（2）公司有充裕的财务资源进行并购。
输出O2O平台。彩生活的彩之云是业内比较成熟的在线平台，公司现时向其他物业管理公司提供平台，并赚取使用费。随着彩之云吸引更多的关注，预期更多的服务供应商（如零售商）将加入该平台，并支付软件使用费以进行在线推广。我们估计，彩之云在2017财年的收入将开始占增值服务收入的50%以上及达到1.12亿元人民币，同比增长52%。
有机会获注万达物业管理的资产。花样年控股[1777.HK]于2016年8月收购了万达物业管理。目前，彩生活的子公司为万达物业管理的住宅分部提供物业管理咨询服务。花样年控股管理层提到，需要待项目有足够的盈利能力才将其注入彩生活，这可能需要两年时间。
我们估计，如果计划顺利进行，该资产注入将最早在2018年发生，对盈利将有刺激作用。
我们估计有机会使毛利润提升超过10%。
估值：根据我们的2017年每股盈利预测（0.25元人民币），彩生活的2017年市盈率为16.05倍。我们预计公司将在2017年和2018年恢复增长势头，每股收益将增长超过30%。
我们认为，20倍的2017年目标市盈率对彩生活是合理的，因为公司过去的市盈率远高于现时水平，但最近却有所下跌。我们相应的目标价为5.50港元。
风险：（1）O2O平台未能有效率地产生现金流；（2）万达物业管理公司的资产注入延迟；（3）新业务收入增长放缓；（4）市场竞争激烈。